人生過程精彩才是重點

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黑心建商是做全套把戲，並且讓你買屋後還會感激我的，我們要騙的都是不懂的人，還有自以為懂一些的半瓶水盤子，我們歡迎你做功課，如果你看完我說過的黑心建商系列，我想我還是會賺錢，但是如果加上你真的作對功課，我想大概就沒戲唱，要去當仲介賣中古屋賺價差了。

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還是來講房價比較對味，尤其是現在一堆朋友的案子都開天價，我也開始學人家了，以後你可以叫我「學人精」，我很博學的，只要誰的招試，我馬上現學現賣。

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我又來了，這次要講數學。

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房子要怎賣？

新聞炒炒、搭間華麗的接待中心樣品屋、

找幾個厲害的銷售人員話唬爛？

其實，還是有學問的。

有空大家研究一下廣告，其實呢，

包裝是房地產的一門重要學問，也是關鍵。

比如說，汐止是忠孝東路轉個彎，曾經被大家罵臭頭說黑心，

不過，當年因為這句話，把遠在天邊、居住環境不太好的汐止，

變成台北東區的首購天堂，

想想，忠孝東路轉個彎還真的到的了汐止，

不塞車十分鐘從SOGO回到家，

真是美妙，這就是廣告行銷的把戲。

印象中的高明把戲，還有新店，「敦南商圈九百秒」。

九百秒的時間，就可以到敦化南路，抽一枝煙的時間也就到了，

你想想，九百秒感覺上很短，

不過，單位換算一下也要十五分鐘，

不塞車的時間，十五分鐘也可以到林口了，

那麼，九百秒的感覺就近多了，

果然，新店環河一帶的房屋，

因為這九百秒，生活機能爛的地方，

變成現在的一個個聚落，比如，天闊、希望之河、湯泉。

還有還有，

「文華苑要每坪一百八十萬元，現在車程十分鐘只要半價！」，

或是「大安區每坪一百萬元，中正區每坪八十萬元，

新店每坪六十萬元，我們這裡只要四十萬元」

用誇張的比價效應，告訴你，很便宜，

其實阿，怎算都是貴。

所以阿，翻翻報紙，別被那句句神奇的話術給框了，

「無敵海景」是生活機能很差；

「捷運生活圈」到捷運要開車或騎車，走路會很累；

「**台北」一定不在台北，而是在郊區，比如基隆或石碇。

下次，你看到廣告上有一大堆公共設施，

一定要再看一下，

廣告角角是不是寫著

「僅供參考」、「示意圖」、「業績展示」？

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景氣，大家一起賺錢，不景氣，我還是可以賺錢。

當你發現，廣告上寫出「自備 10 萬買 3 房」，

就可以知道，這房屋有多難賣，必須吸引那些沒錢的人，

而且，這房屋一定不好到賣不掉，必須吸引那些很想買又不懂的人。

第二本合約：我跟銀行談好，

比如這一帶的房屋，銀行評估有每坪 20 萬元的價值，

如果你跟我買房屋，假設買一坪 16 萬元，我會跟你再簽一本合約書，

成交價格寫一坪 20 萬元，哈， 8 成純銀貸就是一坪十六萬元，

你簡直一毛都不用出，

不過，我會收你 0.5 成的自備款先支付廣告費用，

再給你 0.5 成的銀貸金額買傢俱作裝潢還有家電，

這樣，沒有自備款的你一定很心動，

管他智邦說這房屋有多爛、多黑心，你就是會買。


也許會懷疑，銀行又不是笨蛋，哪有說超貸就超貸的？

告訴你，本地銀行可能比較保守，可外地銀行搶業績就搶的兇了，

通常我會找三家外地的銀行輪流作，這樣銀行的總行也不會懷疑，

分行的經理也能作到業績，大家樂嘛。

而找外地銀行的目的，就是因為她們對行情不熟，

我隨便找幾家估價公司出個報告給他，就可以啦，

反正現在房屋開價都很高，

我可以跟銀行報告說客戶太喜歡，用開價來買房屋嘛。

買房送裝潢：好，我把實品屋??的美美的，還找來精美的傢俱、擺設，

塑造出你一看就會喜歡的房屋，假設一坪裝潢成本 1 萬元，我一定賣你 2 萬元，

反正這些都在貸款裡面，再告訴你，自己搞裝潢多麻煩阿，

現在一卡皮箱就可以搬進去住耶，

就這樣，你買屋我賺錢， 30 坪的房屋我就多賺 30 萬元，

然後，室內設計師還要包我紅包一戶 3 萬元，我跟跑單分一分，多好賺！

還有，一戶賺 30 萬元， 10 戶就多賺 300 萬元呢！

車位高價法：有那種超精明的網友，作足了功課，行情抓很準，

一出價就到我的底價，不景氣的時候當然要賣囉，

但這樣我就賺不夠，

於是，車位就是賺錢的地方，假如一個 100 萬元，我一定要賣 120 萬元，

因為，你一定會跟我買車位，我房屋沒賺，就從車位賺回來！

公設比拉回：客人越來越利害，價格、坪數都要一把抓，嘿嘿，

你不知道人家寶佳、麗寶的公設比都已經 30% 了，

我當然也要一樣阿，原本大概算出來 25% 而已，

我還是硬登記成 30% ，差個 5% 耶，我就多賺 5% ！

這個你無法用殺價的方式跟我談吧，

你想想，總價 800 萬元， 5% 就 40 萬元了，

每賣一間我就多賺 40 萬元！

雨遮賺坪數：

嘿，下雨天總要個雨遮來遮遮雨吧，現在大樓都不能裝鐵窗遮雨，

我就直接把窗戶、外觀都給他一圈雨遮，

可以登記坪數賣給你，可你只能遮遮雨，

算一算通常一戶都可以多個 5% 的空間呢，你看，我又多賺 5% 。

2% 不找補：這招大家用的比較多，聽說大陸工程的青山鎮也是這樣？

你翻翻預售的合約書，一定有寫這條，坪數誤差在 2% 之內互不找補。

不多嘛 2% ，客廳面寬 4 米的 2% 不過只是 8 公分，

差一點點你大概都不會介意，

不過，偷個 2% 工程款就可以偷 2% ，我又可以省錢，

換個想法，我根本就是想多賺你 2% 的錢耶！

保險賺回扣：只要你有貸款，銀行就會要求你保火險跟地震險，

這是強制險，你一定要保，那麼，你買房屋我一定會幫你辦到好，

雖然現在一年一保，不過大部分的人都不會留意，反正每年繳錢就對了，

呵呵，每辦一戶，我的回扣大約保費的 2 成，

一戶大概都要 1 萬元以上的保費， 2 成就是 2000 元，不多嘛，

100 戶就是 20 萬元，這錢我收在口袋裡，

拿去杜拜旅遊住帆船飯店多爽阿！

搞不好阿，你，或你的朋友，買的房子都有上述問題，

可是，你的心理可能都在想：

「我沒有現金阿，人家建商願意這樣作已經不錯了，

幫我超貸耶，還幫我作裝潢，很方便呢，

下雨天有雨遮也很棒阿，我還可以放花盆之類的，這建商不錯不錯！」

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跑單，就是銷售人員，就是你去買房子看到的那一個個，

美艷、端莊、賢淑、親切的一群房屋銷售員。

業界俗話說，跑單是現實的，哪裡有房屋賣、哪裡有獎金賺，她們就去哪裡。

她們用盡一切手段，就是要把我的房屋推銷給你，

哪怕是有漏過水的，跟鄰房可以握手的，或是根本沒開窗的，

甚至，我有看過那種很厲害的，正在漏水的房屋也可以賣的掉的。

每次一個個案開賣前，都有所謂的「銷講」，銷售前的講習，

統一的告訴跑單們，你該如何賣這些房屋，

說辭要統一，價格要統一，房屋的瑕疵，

也要統一的別說，或是，該如何說。

通常，一開始說的都是介紹環境。

比如，房子在淡水新市鎮，

四周還是一片荒蕪，沒有商店，沒有公車站牌，

離捷運大約開車十分鐘，離跟鬼一樣的海邊大蓋開車五分鐘。


我會交代她們跟客戶說：附近所有土地已經被建商搶購一空，

你看旁邊是蓋帝寶的建商買的，

後面是台灣推案第一大的寶佳、麗寶幫買的，馬上就會推出，

現在我們越早買越便宜（四週一片荒蕪）；

住宅區就是要安靜阿，四大便利商店早就跟我們談合作要進駐，

還有三大超市也想進來，聽說會到前面那個社區（沒有商店）；

來這裡就是要享受寧靜，你住市區早就被公車燻臭了，

尤其是一大早，你還在睡公車就斯斯叫，吵死了，又危險，

小孩過馬路安全第一啦，出門自己開車很方便，

不用等又不用曬太陽（沒有公車站牌）；

捷運站旁邊又吵又亂，房價是這裡的三倍！

你想想，一年搭不到幾次捷運，不用貴在那裡阿，

一樣錢不如多買點空間或是拿來裝潢多好，

也可以換部進口車整天爽，如果要搭，

有整點接駁公車很方便（離捷運站開車十分鐘）；

你看看，現在站在高一點點的樓層，就可以看到海耶，

這裡是台北最棒的景觀住宅，如果想玩水根本不用跟人家一樣塞車，

前面有別建商的土地，

別怕，聽說她們五年後才會蓋，等到他要蓋，

你就賣，還可賺一大筆錢（離海邊五分鐘）。

如果你沒有太多自備款，簡單啦，早就教過跑單了

「你用這個優惠價買，我幫你偷偷爭取九成純銀行貸款，

還可以含裝潢，那個銀行經理我們熟，

不過，你不能跟別人說，房價也不能，我已經優惠你了哦，

要不然會被查，你現在拿卡出來刷訂金，還可以累積信用卡點數呢。」

有時，自己也覺得，鬼斧神工阿，真了不起。

鳥不拉屎的地方，變成安靜、方便、有海景、價格便宜的豪宅。

建材篇呢，很妙。

明明就是石英磚、一般鋁門窗、大陸製衛浴，國產牌瓦斯爐，

我會找作過帝寶某一戶室內設計的設計師來作樣品屋，

這樣，普通房屋就變成：帝寶級裝潢！

公設也是，只有冷水戲水池

（不夠深也不夠長，建照上登記的是戲水池）、

一點花草園藝、幾步跑步機，

我會找涵碧樓的設計師，搞成涵碧樓級會館！

天曉得，極簡風就是啥都沒有，釘幾片大陸來的木頭，

放一點設施，漂亮的花瓶，就完成，涵碧樓用的是頂級柚木耶，

我用爛木加油漆就仿出來，哼，山寨版我最會。

你一定懷疑，客戶都是呆子嗎？不懂嗎？

那我告訴你，整塊土地一千坪，

我可以用五百坪作一大片廣場園藝，

讓你一來就覺得很氣派！

三百坪作接待桌跟空間展示，讓你覺得很豪華！

再用一百坪作工學館，擺一些你永遠不懂、我永遠不會作的施工方式，

表示我很懂很厲害！最後用一百坪作一間樣品屋，

又挑高又美麗，裡面放著你永遠的夢想：

開放式超大廚房、獨立超大衣帽間、奢華挑高三米六客廳、景觀超大浴室，

然後在上面都標著小小的「該配備為選配，可加選升等」，

等到你目眩神迷後，帶你回接待桌，小姐送上冰涼飲料配上高級杯子

（一個都要一千元以上的進口杯），還有可口的蛋糕

（以前是亞尼克，現在只用
85 度 C ），

我告訴你，可以買間三十坪當作渡假用，

六百萬元就有你看過的樣品屋！現在每個月只要付六千元！

三年後還有機會增值二成！

我真是天才阿！今天新聞又出來了：

「某集團在淡水要搞國際級渡假村」、

「三重幫淡水土地橫掃七萬坪」，

接著，我會請跑單馬上打給你，用偷偷的音量說：

「今天新聞出來了，偷聽到公司說這個月底要漲價，

我偷偷幫你保留，要不然就被賣光了。」

哈哈哈，明天你一定馬上跑來簽約。

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最近 Sway 認識一個不錯的花藝設計師，

陳垂訓老師，店開在內湖，專長居家花藝佈置、銷售賣場、婚禮等，

也是第九屆比賽冠軍，為何提呢？

他的作品很自然，獨特，縱使是一把花束，包的就跟別人不同，人也誠懇，

有空大家可以參觀，

東波水月花坊 http://www.eastwave.com.tw/ ，

重點是，想買花，請報出你是智邦不動產網友，可享受 VIP 價格哦。

繼續黑心建商告白。別打我，上次講出預售案賣不好，台北縣都是這樣，

一堆朋友都說，幹麻講出來啊，害人阿！

我只能苦笑，然後說：「又不是我說的！」

還是多講點黑心的，要不哪天被灌水泥丟到太平洋，就沒機會了。

現在大樓都有化糞池、緊急發電機這些平常看不到的，

這部分很好偷工，一來沒人看，二來大家也不會去察覺問題在哪裡，

畢竟，太專業的東西了。

化糞池，環保單位管的不嚴格，尤其是台北縣，你有就好，

通常不太會檢查排放水是不是已經乾淨了，

所以，我通常都是作個樣子，法規規定要作多大我就作多大，

只不過，有沒有用到那麼多，比如，一共需要六個池子的步驟才會淨化，

我呢，則是只用兩個步驟，其餘四個，有池，但沒作用，

神不知鬼不覺，大部分管委會在點交也都不會把所有的蓋子挖開檢查，

那很麻煩，也很臭。

這裡可以賺個上百萬元。

有沒有問題呢？

誰知，哪天化糞槽負荷過重，

爆糞或是要換機器的時候，就知道臭了。

緊急發電機也是，平常幾乎不用，萬一停電才發動，

一台好幾百萬元，有的好幾千萬元，問題是，你有看過你的合約書有寫，

緊急發電機是哪個牌子？

沒有嘛，所以，首先，我通常買一台中古的有牌子馬達，

然後，其他套一堆大陸貨，拼出可以用的緊急發電機，這是比較好的，

狠一點的話，消防單位一檢查完，

我就把他馬達換小，外殼不動，嗯，賺很多。

接著，電線也是很好偷的地方。

偷啥？法規規定，多少用電量，就要多粗的線徑，

不過，那用電量的設定，是假設值，

也就是，比如一個社區設定 250 的用電功率，

通常也只用到 100 就了不起，

那，藏在管子、牆壁內的電線，是不是沒人知道呢？

對了，就是這樣，一偷就少一成啦。

接地線也是，看起來大家家裡的插頭都有接地線的洞，

不過，通常根本沒有線接到地下，包括消防箱內的緊急用電也是，

這電線少的可多呢！要不然，原物料那麼貴，能 A 就 A 啦。

還有，電梯。

如果你家電梯一次有多部，但不是每個都會下到地下室，

通常來說，會有一部電腦控制誰上誰下，好的建商，

會配知名品牌電梯、那部電腦，

像我，只會用便宜牌，電腦阿，當然不給了，一台電梯省個好幾萬。

別以為好幾萬就不用省，超過一萬元的，就有價值。

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建材講了一半，還是來講講新聞、廣告的手法，

免的大家又熱過頭亂亂買。

有沒有發現，最近的廣告，以及新聞，都是一面看好？

無論是「大陸人要來買房子了」，

還是「銷售率破八成，盡速搶買」等等，

一面倒的就是要跟消費者說，現在景氣很好，

連營建股都炒的不像樣，很整齊劃一的訊息吧。

不過，你大概不知道，銷售情況，已經停快一個月了，

問問其他朋友的案子，也都賣不太好，有的是因為漲價過??，

有的是根本沒看房子的人，

現在阿，假日的假客戶都要出動兩組以上，

一組看房子，一組簽約，要不然，根本就是冷清。

房價怎操作呢？

簡單，比如我的一個案子，平均底價是一坪四十萬元，

我會要求代銷訂出六十萬元的表價，

無論是客戶八折或七折殺價法，都在我底價之上。

那麼，六十萬元的表價很高吧，一定超過市場行情，

但是呢，客戶無論如何的作功課、市場比較，

附近的個案都是開這樣的價格，

更何況，地段更好的可能開到一坪八十、一百萬元，

一段時間之後，你就會認為我的開價是合理的。

當然也會怕賣不掉，於是就叫跑單故意放出廣告價一坪四十五萬元的例子，

你想，六十跟四十五，已經差很多了吧，降價二成五耶，

跑單營造出「今天用廣告價送送看，不一定會成啦，

可是，四樓這個價格，你買八樓用這個價格，一定划算啦。」

好，你大概感動的就買了。

我還是一坪多賺五萬元。

以前真的是用廣告戶來引導出價，

不過，大概就開價五十萬元、成交四十萬元左右，現在，就是要多賺，

誰叫營建股股票漲那麼多，這時賺錢最容易，一定要多賺。

還有一種人的錢一定要賺，那種不貸款的，

或是一看就很喜歡想買的，六十萬元的開價，通常可以成交到五十萬元，

只要一個案子有一成是這樣的客戶買，

一坪多賺十萬元，你想想，可以多賺多少呢？

別以為只有高價的個案是這樣搞，低價的更要這樣，

一坪二十萬元可以搞到一坪二十五萬元；

一坪十五萬元的就賣到十八萬元，只要大家集體哄抬就好了。

你會問，我開價六十萬元，

那如果旁邊有個案開四十萬元，不就壞了市場？

才不會，那個四十萬元的，我一定到處講他壞話，

啥建商曾經倒過啦、他老闆有誹聞啦、會漏水的啦，

反正，要找出瑕疵一點也不難，講臭他就好，

而且，我那麼有名，一年蓋那麼多房子，人家也會講我房子會漏水，

可是，我的名氣大，台灣人那麼多，新人輩出啊，

我只要作一個人一輩子一次生意，就有二千萬人次的機會，

所以，管他風評咧。

發布新聞大家都是知道的了，銷售率隨便喊你也不知道，

可是呢，有一招是別人教的，

找人頭慢慢的買下，等半年差不多買到一半時，

加上原本賣出的，公開財報都可以光明正大的說我賣八成，

而且阿，人頭買價一定高，底價四十萬元簽約價就是五十萬元，

可以給客戶當證明看，也可以給銀行看，

貸款嘛，五十萬元的八成價就是四十萬元，

把這些房子拿去貸款等於全額貸，

我的本金跟獲利馬上全部賺到，

接著，再把這些房屋放到仲介市場去賣，只要高於四十萬就可以賣，

買方看到我買五十萬元的合約，你想房價也不會差到哪去，

縱使成交每坪四十一萬元，我還是多賺一萬元，

可是買方可能會覺得很爽，買到便宜了。

誰叫我運氣好，台灣房價崩盤次數不多，

政府也會救建商，撐一撐就過去了，經濟火車頭嘛。

誰叫就是有客戶會不理智，十組抓住一組，我就是賺，

而且那種客戶比我還堅定：

「漏水？我應該沒這麼倒楣吧，而且跑單都說，我不是買頂樓的就好，

況且今天是特價最後一天，如果我今天買，還幫我貸到九成貸款耶，

報紙都說只有七成五，

這種房子，當然要買阿，我想買房子已經找很久了耶。」

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錢本來很好、很好賺的，後來有了智邦後，

× 的，變的沒那麼容易，有時會有客戶看房子看了一半，

然後突然冒出一句：「啊，我想起來了，剛好有事要走，不看了。」

這時，我就知道，又來個會作功課的網友，老師有在講，大家都有在聽。

反正這些人本來看完就不會買，買了也有可能會投訴，不賣也罷。

你說，經濟不景氣影響銷售？

我會回你，對啦，但是客戶很好騙，有時也不知道怎樣，

是我命好，人客看了房子都會喜歡，搶著買耶，

可是，那些房子阿，恐怖，要我呆上一天我還敢，

可是要我睡在裡面，可能整晚都不能睡。

說說鋼筋，你知道我怎樣省錢的嗎？

比方說，規定一根柱子要有二十根直、四十根橫箍筋，

我一定只有十六根直、三十根左右橫的，至少省二成，

隨便算一個案子，鋼筋就可以省五百萬一千萬元以上。

有沒有看過柱子箍筋一圈圈都要有固定環，

綁鋼筋也要用規定多少粗的鐵絲，我們阿，這裡可以省一半，

沒有固定環，鐵絲隨便綁綁就好，

反正，混凝土一灌就看不到，

工人也做得比較快，省時省力省錢，快速完工。

混凝土也一樣啦，大家都知道我們這種建商，

可以一星期蓋一層樓，別的建商起碼兩個星期，有的還一個月！

浪費時間啦，就一層灌好後，那個木板的模子別拆，

鋼筋水泥本來就有一定的載重量，繼續往上搭嘛，

地震沒有每天來就沒關係，後來你們看到家裡的牆角、接縫、窗框，

那麼容易裂開、油漆要一天到晚補，就是了。

有空隙嘛，沒有灌很實，都是要趕時間，拆模後，

一定一堆洞，都還是要用水泥抹一下，免得上不了油漆。

最怕大地震，不是我家會震倒，而是，我蓋的房子一定會倒，

還好我命大，九二一地震台北只有二級，

還倒不了，油漆補一下就好。

翻翻廣告，建材都是英文名稱，反正客戶不懂，你看到的都是山寨版，

全部用模仿名牌貨，那個馬桶阿，聽客戶說每次用都會黏東西，

水一定沖不掉，和成一顆兩千，醜一點但是耐用，

我用一千五的寶隔麗（忘了怎麼寫，管他的），比較漂亮，名稱也好聽；

那個蓮膨頭跟水龍頭阿，半年一定掉烤漆，一年一定開始關不緊，

可是，看起來很像德國進口的，牌子我沒管；

還有，大門看起來很漂亮，但絕對不是正牌防火門，

啥牌的大鎖大概一年就會壞，如果你跟我要防火證明，我拿的出來，

不過都用錢買的，真的要測是不是防火一個小時，絕對不會過。

幹麻要這樣？省錢阿，別人一坪建材用三萬元，我不超過兩萬元就有了，

而且一定比較漂亮，現在的人都是看漂亮就買的，

我不需要用好用的建材阿。

油漆也挺扯，大家都會裝潢，所以我就隨便漆，

一坪八百元的油漆，兩底三度，你知道我用多少？

三百元一坪！就粉光後直接噴一層，只要對著陽光，

幾乎可以看到水泥的底色，反正萬一客戶驗屋不過，

再請師傅隨便漆上一層就好，

通常一個二百戶的社區，最多十戶會仔細檢查。

你問我差在哪，兩底三度的油漆，起碼用五年還漂漂亮亮的，

表面光滑如少女的肌膚，我的一度漆，一年就會掉色，

有陽光的地方就會褪色，如果你家有光線是斜的曬，

你的牆就一定會有斜的色差，

還有，只要站在牆邊對著看，一定有波浪，不平嘛，放個櫃子都沒法貼牆。

還有阿，牌子寫 ICI 得利乳膠漆，這個牌子不錯，

但是也貴，一大桶五千元，我就叫工人去買一桶一千的雜牌，

混一下，以前大概一桶 ICI 對上二桶雜牌，

後來因為師傅說不好上漆，乾了也難看，

後來才一比一，那個漆哦，聞了都噁心，甲醛太濃，師傅工作都要戴口罩，

免得大家早死，可是，聽說甲醛要全部散掉起碼大風吹一個月，

沒有大概一兩年才會沒味道，管他的，又不是我住。

誰叫我都先建後售，施工中不能給客戶監督，

行家一看就知道偷了多少工，

反正房子蓋好很漂亮，大家買的高興，皆大歡喜。

最近市場狀況感覺很好，我的案子，已經全部漲價一成五，

還發佈新聞稿說，供不應求，只好漲價，數錢又可以數到翻，

你看酒店生意很好就知道景氣有沒有復甦、哪些行業復甦，

這是媽媽桑告訴我的。
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