<font color="#FF0000">人生過程精彩才是重點</font>

轉載自 智邦不動產 不動產版主:sway
監工？你買了預售屋想要一路看我蓋好，以免我偷工減料？不會啦，我很有良心，不會讓你有這個問題，而且，絕對不會讓你看到我的施工情況，因為，我一定不讓你看到我的施工過程，所以我這幾年都先、建、後、售，等你想看的時候，我早蓋好了。 
有句行話說：「哪個工地不死人」。你嚇死我笑死，如果知道你買的房子有死過工人，你一定打死也不肯買，可我告訴你，工地就是這樣，到處都是鋼筋跟危險洞口，比如電梯口或是開挖洞，趕工的時候，誰會想那麼多，萬一工人出事我一定把他蓋掉，要不然我怎一年就蓋好一棟房屋讓你買呢？人家有良心的要蓋兩年耶，多那一年不知道要多花多少利息、少賺多少錢咧，我以案養案，沒那麼多時間啦。 
話說回來，如果說你看到你買的房屋，那工人一定穿制服，不在工地隨便抽煙吃檳榔喝酒，連吃飯都會集中某一處，那我告訴你，施工時連看都不用看，因為連這種細節都管理嚴格，房屋一定蓋的不差。可是，這樣的工地很少，有良心的建商還是少數，對我來說，不可能這樣，我的工人一定打赤膊、喝維士比加咖啡、煙跟檳榔也不離手，煙蒂跟檳榔渣還有小便，都馬隨便吐在你家地上，然後用水泥灌起來。上次有個工人大便，連衛生紙也埋了，哈，沒辦法，趕工嘛。 
當你買了一間預售屋，等他的施工圖畫好你就要找工地主任影印，起碼也要印出你那一間房屋的施工部份。鋼筋，你就依著圖，看他有沒有好好綁，有多少根鋼筋，鋼筋與鋼筋之間有沒有乖乖的作保護膠圈，這些講起來太專業，正在綁鋼筋怕你危險也不太讓你全程參與，或是讓你工地隨便走動，你只能盡量看，對著圖看就是了。 
這裡要注意的是窗戶，通常在四個角落都會綁上斜向的兩層鋼筋，這樣萬一地震比較不會裂開，現在比較少人偷這個，被發現要敲掉重作很麻煩，我阿，也許有做一層。 
通常綁完鋼筋、釘完模板後就是灌漿，照理說，會先檢查有沒有乾淨再灌，比如有沒有煙蒂啦、煙盒啦，我有個案子就被客戶抓到有這兩樣東西，而且還有手套，害我要敲掉粉刷層整一整。混凝土灌漿的時候，有坍度測試，簡單說，灌漿的水泥太乾不好灌，有時會多加點水，所以不可以太水以免結構不牢，另外，每一車的水泥也會作強度測試，你看到工地有一小個圓桶就是那個，必要的時候要作測驗，看水泥可以承受多少壓力與重量。 
假裝你都看完了，我開始要作裝修層了，通常這時候我比較願意讓你進來看，坦白說比較不危險，可是我也最不想讓你看清楚。防水是最重要的一環，好的建商在窗戶、浴室、廚房，都會重重的漆上防水漆，比較好的會作一底兩度，也就是刷兩次防水漆，連浴室整間都會作防水，比較差的像我，大概隨便漆一下就好，浴室也只做浴缸那一塊或是淋浴間，省錢省時嘛！這個如果你有發現我這樣偷工，我一定幫你馬上做好，可如果你沒講，哈，我省起來，萬一漏水你家的事。 
然後，你該拿出你的平面圖，要講的是水電開關位置。通常我的師傅都隨便配一配，反正牆角有就算數，你要想像以後會怎樣住，哪裡需要多幾個開關、插座、電話出線口、電視出線口、網路出線口。水也是，哪裡要用水、冷氣室內機要擺哪就要有排水口，仔細一個一個盯著，以後裝潢就少很多事，ㄟ，你知道嗎？重作要挖開牆壁，有時要挖開梁柱耶，你不講我隨便作，等到來不及的時候我根本不會幫你改，以後你只好自己挖地板、鋸牆壁了。最重要的是，要盯著工人別亂倒水泥水，我的工地，工人都會亂倒排水管，會堵住都是你家的事，那個管子塞住很麻煩，要把地板牆壁敲開來重換。 
地板要平大家懂，比如拋光石英磚好了，粗粗的結構面上，先清掃乾淨，打雷射看有沒有平，先倒水泥漿，舖一層乾水泥砂，用木尺掃平，澆上水泥漿，一塊塊貼，舖一塊就用水平尺量平整面，等乾，塡溝縫，完成。爛建商像我，水平尺隨便量，舖歪歪隨便，溝縫也隨便上，不會像好建商一樣，一塊一塊的舖，還用木槌敲緊每一塊。 
接著，油漆也是，已經告訴你過油漆該如何看，監工的時候，就要馬上跟師傅講，這裡牆壁不平、那裡顏色不均，也順便檢查一下，油漆有沒有不同品牌混合用，或是牆上有死蒼蠅不挖掉直接漆上油漆。 
最後，也是最重要的，你要核對建材品牌。我的多數客戶，在看到美麗的完成面後，都會忍不住的讚美我蓋的房屋有多好，然後我一定會讓你借屋裝潢，快速的交屋讓你住，只要交屋一簽名，我的瑕疵跟偷工都沒有責任啦。這中間，大部分的品牌我都會用次級品，你看合約書就知道，比如窗戶用「YKK、中華、或同級品」，那個同級品就是我用的爛牌，再比如「YKK、中華、錦虹」，我就一定用比較便宜的錦虹。你怎抓？去對價格就知道，日本來的YKK一定比較貴，你抓我，我就要吐錢給你，瞭了吧。 
我還是覺得納悶，大家買菜都會精打細算，幾十元都要省，買電器也會多家比較，連網路商店的價格都要比，可買房子幾百幾千萬元，九成客戶都是隨便看看就簽約、交屋，我們這個黑心建商，到底可以賺多久咧？根本賺不完啦。 

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黑心建商是做全套把戲，並且讓你買屋後還會感激我的，我們要騙的都是不懂的人，還有自以為懂一些的半瓶水盤子，我們歡迎你做功課，如果你看完我說過的黑心建商系列，我想我還是會賺錢，但是如果加上你真的作對功課，我想大概就沒戲唱，要去當仲介賣中古屋賺價差了。
當你看到一個自認為美到不行的房子，有豪華到不行的大廳、奢侈到不行的水晶燈，還有那一間間充滿夢想到不行的實品屋、樣品屋，這是我的功力，讓你感覺超級良好的買下去。可是，如果這個房屋的地點，是你熟悉的地方，你從小在這裡長大，知道以前土地是爛泥巴、曾經死過人、房屋被燒過、長輩說這裡以前是座墳墓、附近的高壓電塔說要拆已經十年還沒動作、那計畫道路或是捷運永遠還是計畫，你會清醒一半。
我們包裝房屋，第一件就是美化這個地點，讓你覺得這裡是夢想地點，有非買不可的錢景跟錢途，而且縱使你買貴了，也會告訴自己說，這裡一定會發，你看新聞有說這裡以後會不得了，連行政院都打算搬過來，貴一點沒關係，買要買在開發前！所以你常常發現，新的重劃區推出的房屋，前幾個一定搶購一空，舊的重劃區已經成熟，還是搶購一空，老舊市區更別說，有蓋新大樓也一定搶購一空。問題是，哪來這麼多人搶購啦？你阿呆也不用這麼徹底，有前景的我的親朋好友不會自己買啊？哪輪的到你。
所以，當你知道這裡環境如何，比如隔條巷子有消防隊、有急診室、以前是墳墓，你根本就不買了，那我公司就準備收了。
第二個，開餐廳的人如果自己也不吃，這家餐廳一定不夠衛生，道理大家都懂。可是房屋咧？我都不敢住了，你怎不覺得房子有問題呢？我擺出一堆看起來高級華麗的建材，讓你高高價格買下，是我的本事。所有建材都在建材表上，密密麻麻的你大概不會看完，如果每一項你都了解，隨便舉一個例子，拋光石英磚大家都用，可是眉角在於品牌，大陸來的跟台灣做的，等級就是有差；六十公分見方的就是比八十公分見方便宜，施工方式，軟底施工就是比隨便亂舖來的耐久。
再舉一個例子，馬桶。和成看起來好像廉價，可是比啥寶格利來的堅固耐用，我最喜歡用看起來像外國的牌子，其實是大陸或台灣黑心工廠的貨，和成起碼是老字號，比較不亂搞。這些基本建材你說不值幾個錢，不是房屋的重點，搞不好你自己裝潢都會退，可是，就代表我的用心程度！我連看的到的都隨便搞搞，那看不到的地方，嘿嘿，你了解吧。
所以，當你去查了所有的建材品項，知道那些牌子是好貨還是便宜爛貨，你根本就不加價不買了，那我公司就準備收了。
第三個，建商口碑大家都知道要查，就像TOYOTA幹麻回收車子，只因為可能漏水？人家就是要做口碑阿，有瑕疵主動回收，這家公司就值得給她幾次機會。我怎建立我的口碑的？你想想，每年十大建商都有我的名字，我到處蓋房子，蓋到有名氣，我一直拿金石獎、金質獎、國家品質獎啥的，這樣就夠讓你衝動了吧。
不過你也知道，我的房屋一定漏水，我一定會在哪裡偷工減料，只要你上網查我就露餡了，這我也知道這個狀況，但是，我會到處在各網站放槍手寫東西，寫到你不信網友報料為止，至於壹週刊、蘋果日報的投訴報料你又不是每集都看、每次都收集，況且我一定蓋的美美的讓你第一時間找不到瑕疵，只有感動。
所以，當你上網查了我的口碑，知道哪些是我的分公司，我換了啥新名稱的建設公司，你看了我過去的歷史紀錄，你根本就不買了，那我公司就準備收了。
至於價格嘛，這個最重要的問題，我一定要講嗎？好吧，送佛送到西，全套告訴你。我的開價拉高法，這你已經懂了，我聯合旁邊其他的建商一起拉高價，這你也懂了，可是，你忘了，沒去比較中古屋，你沒去比較相同價格可以在哪裡買，你大概不知道，這樣一比下來，汐止居然跟板橋一樣價格，中正區也跟內湖一樣價格，南港早就跟大安區一樣價格，至於新莊貴過三重、板橋新板特區貴過台北市中心，這樣的比較，你不會去比的。
如果你這樣比，大概會知道有些地方貴到不合理。
還有，不動產估價法則不容易懂，但是大概這樣比：中古屋比新成屋便宜個六~八折，是合理的，你買新成屋的時候，有沒有比過附近中古屋的成交行情？房子是會老的，新房屋住個幾年就是中古屋了，再美的東西，用久了就是壞掉，價格都要打折，你不比價？你仰賴政府幫你平定房價？下輩子吧
這句話講了四次，如果你比了價格，你根本就不買了，那我公司就準備收了。

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豪宅怎搞？問我就對了。啥？你問我有沒有蓋過豪宅？有~，絕對有，你看我那幾棟業績介紹，哪個外觀不像豪宅？坪數不夠大你可以買合併戶我幫你搞大，這就是豪宅啦。
搞定外觀就是豪宅了。這麼簡單？簡單啦，你只要翻翻住展雜誌，上上網查一下，看看別人怎搞，選個喜歡的外觀，抄一下就好。就給他全棟石材、巨石列柱就好。有時我也會這樣對外說：這個房屋全部的石頭，來自巴西的某一個礦區的幾百噸原石，我們找了好幾年終於發現這一批前所未有的美麗石材，保證獨一無二，原石經過大船經過三十六小時運回，經過切割並且精心打磨，拼出中庭的地板、牆面，絕對奢華！
明明就是石材商賣一批石材而已，而且石材本來就是每一批有不同的花樣，每個國家的不同礦區，有不同的花色，這幾年大陸到處都在賣比較差一點的，價格便宜，對我來說，需要漂亮的比如牆面，我就找漂亮一點的，像騎樓或外觀啥的，我就用大陸的，就這樣搞定外觀。文案嘛！寫故事、找點，就可以把外觀寫的像啥一樣。
建築外觀我一定找有名的大牌建築師幫我設計，你想想，如果找這個建築師全部交由他來設計，隨隨便便都要上千萬元，大師設計外觀，再找沒名氣的小建築師幫我送照，馬上可以省一半。這樣，大牌建築師的業績都是我的了，你看廣告裡面有多少都這樣寫。
好，同樣的，大廳我就抄抄涵碧樓、麗池酒店、東方文華飯店，只要哪裡有新奢華飯店我就去抄襲，涵碧樓已經炒爛掉就是一個例子，我只要找個沒名氣建築師或是有名的設計師來隨便畫畫搞搞，有時你走在路上，都會看到很像的幾棟大樓出現，就是這樣，豪宅嘛，簡單。
營建品質呢？我以前沒有，就搞出第一棟，第二棟就可以隨便蓋，反正有第一棟的品質作廣告。第一棟怎搞？簡單，找個有業績的日本營造廠商，來掛「顧問」，我有朋友真的找日本人來蓋，搞的人仰馬翻，花了不少錢，我沒這麼笨，找顧問就好，反正掛名簡單，花的錢又少。當然，也會分級，地點真的好的案子，就真的找日本人來蓋，反正豪宅賣價高，很好賺。地點不好的，我就找已經有知名度的營造廠，比如大陸工程跟潤泰營造，她們業績多，我全部通通灌在廣告中，反正我這樣寫也沒錯，這樣，啥第一級建商的業績，都是我的了。同樣的，結構技師我找「101大樓」的，燈光設計找「遠企飯店」的，園藝我找「帝寶」的，公共設施就找「信義富邦」的。
好的住宅有好的管理，哎呀，更簡單，我找「信義富邦」、「帝寶」等級的管理公司就好啦，反正第一年的代管期間都是客戶以後要買單的，我好賣房屋最重要，太貴我就貼補一些囉，廣告費嘛。
講來講去，豪宅真正要的「地段」、「聚落」呢？沒提耶，不用提啦，地點偏一點的就叫做「區域豪宅」，地點好一點的就是「正豪宅地段」，地點不好不壞的，就亂冠，如果在台北市大安區，管他巷子只有六米，沒有任何景觀，我一定「大隱隱於市」、「藏峰」、「官巷」，用別人的東西來加在我身上，所以，醫院對面就是「養身住宅」，山坡地上就是「人間仙境」，淡水河邊的就是「無敵海景」。
重點就是，要如何賣。
一個一千坪的基地，接待中心就會有二百坪，其他八百坪當作停車場跟大花園，以及一些噱頭，早些年，像「信義之星」去越南買幾噸的白沙，舖出高爾夫球果嶺，去感動這些有錢人。排場啦，就是排場。越難賣的越要有排場，有的案子搞成生態花園，走一圈好像逛植物園，有的接待中心外觀跟外星人一樣，歪七扭八的，這些都是要搞排場，讓你感動，這些東西跟未來的大樓，「一點關係都沒有」。
二百坪的接待中心，其實，應該說四百坪，因為起碼蓋二層樓，有的人就搞三層樓，一樓當作接待區，二樓就是一間間包廂跟樣品屋。樣品屋不用說，找作過「帝寶」、「信義之星」的設計師搞搞就好。當銷售人員端上「V&B」的杯子、「Alessi」的茶壺，咖啡有菜單讓你現點大師現煮，旁邊附上「Godiva」的巧克力、「青木定治」的馬卡龍、85℃？阿寫太快，是今年比賽得獎的師傅作品，有專業老師彈奏上千萬元的「貝森朵夫」鋼琴，對於我的用心，你，有沒有感動？
還沒感動？好，我找登琪爾的芳療師讓你預約按摩，搞個景觀溫泉池讓你預約泡湯，找Gucci來作新裝發表會，找法拉利來作新車展示，我的樣品屋內的沙發都是你在雜誌看過的款式，燈具都是「Fendi」上百萬一個，電視一定是一百吋液晶「Sony」，夠華麗了吧，反正越知名越好，俗不俗，你管我。
至於格局空間，隨便啦，我真的隨便畫畫，反正到時你會花大錢找設計師變更設計，建材也是，麗舍啥高檔的好看的就擺一擺，這些都是選配，你也不一定要，如果真要，我一定說，哎呀，別選用制服款，你要換更高檔次的。
台灣多數的豪宅，就這樣誕生了。
http://home.url.com.tw/index.php?func=housedetail&info_no=661

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還是來講房價比較對味，尤其是現在一堆朋友的案子都開天價，我也開始學人家了，以後你可以叫我「學人精」，我很博學的，只要誰的招試，我馬上現學現賣。
大家早知道灌業績、拉房價的手法，以前不景氣的時候玩過，就是我找員工跟人頭高價買下我的房屋，這樣我的案子就大賣了，而且可以拉抬股價，你要查我還有合約書給你看，銀行也會高放貸，這樣房價不但全部從銀行那裡挖回來，賺了股價，還可以放貨到仲介市場再賺一手，這種手法，從不景氣的時候發明的，現在景氣、房價都好，大家也都繼續用。
進階版，就是我一個案子只要有三期就可以玩，無論如何我也會分三期，反正一期一棟。第一期戶數不多、建材差、價格不高，我大開記者會宣布沒幾天就賣光，其實我保留一半，另一半找投資客買，那些投資客跟我這麼久了，打通電話就會捧場，當然你也知道我賣了一些給記者，佈局。
第二期當然風光繼續開賣，價格調一成，這時，配合新聞的發佈，所以第一期真的沒買到的人，會在這時匆匆下單，因為我戶數還是不多，一個月內一定賣光，不過，我開始幫第一期的投資客轉手介紹客戶，讓他們真的賺到一些錢，這時我第一期保留的還不賣。所以，投資客也賺到錢，我房價也墊高並且鞏固了，就該準備推出第三期。
第三期的地點最好，配了更好的建材，景觀也棒，面對「計畫公園」哦，房價自然再高上一成，同樣的，找第一期的投資客買，並且狂發廣告，散戶聽到前兩期大賣，加上新聞一直在報，就害怕的進場買了，不管我開價有多高，價格只要高過第二期我就賣，當然，你會說，哪有這麼笨的消費者？告訴你，就是有，一大堆，我第三期的建材用的有多好哩，空間有多麼棒哩，你怎不會動心呢？不拿來投資就自己住阿？況且我還有繼續在附近買地呢，以後房價還會更高的，而且別家建商開價不是跟我們一樣高，就是比我們還高，建材也比我們差，他也是二天就賣光光（當然大家都一樣的搞法），你買不買？年輕人早買單了。
那，第一期的一半呢？嘿，地點比較差、建材比較差，所以，房價一定比第三期便宜了，那麼，有些嫌貴又想投資的人，就會想要，我用高一成的價格放出去，比第三期便宜一點點，一堆人就會搶著要，也就是，我第一期賺到第二期的價格了。
實際上，第一期有一半多賺一成，第二期全部再多賺一成，第三期比第一期花多一點建材費，總結還是賺一成。高房價嘛？你想想，如果板橋一坪開價八十萬元，你要不要去買台北市了？南港一坪一百萬元，你已經可以買台北市大安區了，況且有人繼續喊高，每坪兩百萬、三百萬元都在喊，又有人拿出上海有多貴來證明，民怨第一名？又怨又買啦，你叫記者問問那些現在買房屋的人，他們在想啥？
「是，房價貴，可是我需要房屋結婚，而且家裡給我頭期款，我就買了，反正貸款我可以負擔。」
「是，房價貴，可是新聞說從去年開始，房價就開始起漲多少，有多少人在房地產賺到第一桶金，我再不買以後更買不起，況且我也想賺這個錢，看起來很好賺。」
「是，房價貴，可是政府一定不會讓房價跌太多，也就是現在的房價已經有支撐了，我這時候買屋只是要自住，萬一被貴到就算了，反正我也不賣，沒有虧。」
懂了吧，再沒錢你也要吃飯，飯再貴你還是要吃，頂多吃少一點、吃遠一點，市中心房價已經每坪上百萬元了，我這裡是郊區，才多少阿？你買不買呢？你真不買？有記者最近寫年收入千萬元的于美人也不敢買，可是她一年花百萬元租房屋？要是你，一定買，何必給房東賺那百萬元。

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最近有個案場，號稱內湖最便宜、絕版的挑高四米五預售案，總價一千萬就可以買創意兩房，外觀找建築大師設計，社區內會有游泳池、三溫暖、健身房，各層樓都有一間公共設施可以用，標榜著全飯店式住宅，聽說很搶手，只剩下沒幾間，我拿了說明書一看，真是該多學習，真她×的讚！
挑高四米五，明說的就是工業區推住宅，以前大家會把房子登記成一般事務所，也就是登記辦公室來賣住宅，現在這個案子更妙，還不能登記辦公室，只能登記倉儲業，也就是說，她賣給你的是一間倉儲？以前有聽過賣健身房的，現在更上一層樓啦。
還有，老梗的她沒有放過，比如雨遮一大圈，公設比好像四十﹪，但是用不到的雨遮也不少，算一算頂多五十﹪，ㄟ，內湖開價四十五萬元的案子不多了，看起來就便宜，可是，公設比五十%的，算回來根本就跟一般個案一樣，真是厲害的老梗，她用很多設施來讓你覺得，對阿，有很多地方可以用，跟飯店一樣，家裡可以省很多地方。
我手上拿著她的說明書，回想以前，我們還做的真誇張。有個案子花大錢買木盒，很精緻的，裡面只放一朵玫瑰跟一張邀請卡，用快遞寄到買來的客戶名單家中，棒吧！想想人家豪宅「勤美璞真」也是用木盒，裝全部的說明書，看起來高級，可是也遜掉了。
你會看銷售說明書嗎？我們建商花大錢印了那一本本美麗、可以傳家的東西，十個有九個有看沒有懂，可是，卻是充滿我們黑心的奧義。現在要告訴你，有些東西不用看，有些東西要看。
美麗的不用看：有一堆美麗的照片、未來前景，那是不用看的，你也已經知道我們怎樣炒作新聞跟前途，那些崇高的理想，都是歷年選舉支票，而美麗的照片都是花大錢請攝影師拍的，看爽而已啦，啥開闊景觀都是屁，很多時候你都要作直昇機才看的到，絕對不會在你家的窗戶看到。
格局圖仔細看：多會登格局圖，通常會搭配傢俱配置圖來跟你說明以後房屋有多美、有多大，可是，你有沒有看到尺寸？百分之九十九不會放，可是百分之一百會小小的註記「僅供參考」，其實就是，廚房冰箱塞不下、坐馬桶就是面壁思過、洗澡會一直打牆、臥室放了床就只能訂做小桌子、衣櫃永遠不會讓你夠用。還有很多東西不會放，比如管道怎樣走，有時你的臥室背後那道牆都是管子，讓你睡覺的時候一直聽到水聲流過，我一個案子的客戶一直抱怨，只要樓上沖馬桶、洗澡、輕輕的關門，臥室內聽的一清二楚，只因為管子亂配，該只是在浴室的跑到臥室天花板上面了。
門會打架：很多人根本沒看門，有時門往外開，有時門往內開，其實說明書上都是亂畫一通，誰都會覺得那是小事，可是如果走道很小呢？開門前你都要很小心，怕一開門就打倒別人，這個其實都要問清楚，以後可是大大影響風水的。
天才的車道：地下室大家只知道選位子，可是，有時阿，那個車子根本都要倒車入庫一百公尺才停的進去，要不然就是迴車三百遍才停的下，不是常常鬧上新聞，說買了車位停了車，卻開不了門？圖都有畫啦，也都符合法規，可是完工後根本就是要賽車手才停的下。
註記要看：那個101的結構是永峻，很屌，可是現在有很多案子也說用同級結構「顧問」，注意，「顧問」就是花幾十萬元請人家看一下圖，不是花幾百萬元請人家設計、幾千萬元作高檔的結構施工的！大師建築設計？你再看看有沒有小字，很多都是大師設計「門廳」、「外觀」，其他都亂畫一通，賣著大師的名義，可是花不到多少錢，如果一個個案請大師全部設計，也許要上千萬元設計費，可是如果只有一個門廳或是外觀，便宜多了。
地址也要看：這點比較簡單，很多人已經知道我們接待中心搞在大馬路邊，只是為了方便賣房子，實際地點都在鳥不生蛋的地方，尤其在重劃區內，比如新莊的頭前、副都心，現在都還是一片荒地，以後你家的窗戶看出去是啥，我也不知道，你想想林口就知道了，棟沖、巷沖一大堆哦。
馬路要看：有時候會有路沖，可是我們會在地圖上作一點手腳，讓她看起來不是沖，只是彎彎的，其實，實際蓋好後絕對不是那麼一回事。
雨遮要會看：雨遮有算坪數的，你應該已經知道了，看起來像陽台的，算成雨遮可以用那還勉強可以，可是如果在牆的後面、在高窗的外面、在廁所窗戶的外面，根本不能用，都要算坪數的，你想想，一坪幾十萬元，我賺多少！

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最近上了蘋果日報，一堆朋友打來虧說最近很紅哦，我只是笑笑，誰知道再講哪家建商阿，打死我也不承認。不是我啦，我很有良心的，一堆人搶著買我的房子，供不應求咧，電視名嘴也搶著投資。
×的，最近很背，本來賣一間房屋給名嘴，想說她幫我到處講好話，到處寫高調，可以幫我多賣一些房屋，對啦，是有多賣沒錯，一年前我賣她頂樓一坪三十一萬元，比八樓還便宜，就是打算少賺點錢，用這個價差換取廣告，而且一年以來，效果還真不錯，不管是報紙還是電視，都在講我的案子有多好，我的地點有多棒，我心理想：這投資還不錯，少賺一點超划算的，那個案子一下子就賣光，還真的供不應求，一堆人打電話說要投資個兩戶，真沒房了啦。
二期、三期都賣的很好，趁勝追擊，房價越買越高，代銷還幫我一拉就是五次的漲價，爽咧！大家長期合作，很愉快阿，以前也有朋友便宜賣房子給那傢伙，換來同樣是高調的宣傳，名嘴很好用的啦。
景氣好的時候，大家都這樣做，最近政府利用新聞輿論打壓房市，我們這些專賣投資客的建商就慘了，一堆人開始觀望，本來一次買十戶的，改成一次只下一戶，媽呀，搞的我有點緊張起來，ㄟ，我是哪種建商耶，怎可能這樣就被打倒，大銀行說要緊縮投資客的貸款是吧？沒關係，我用公司無息貸款，零利率！銀行少多少我就補多少，這樣總是可以穩一下，另外我也找了一些銀行願意跟我合作的，反正現在行情那麼好，我一家銀行只送十戶貸款，一百戶送十個分行，這樣總行了吧，總行不會查、也不想查的。
可是，最近那個名嘴要賣屋了，我還在想找仲介賣不就得？不過仲介要收4%服務費，她直接叫我幫她賣，反正預售屋還再賣後續的期數，我第一個想到是，如果成交了要不要跟她收佣金呢？還有，更×的是，房價也漲了，一坪老大想賣三十八萬元。ㄟ，會不會去搶比較快阿，我平均行情也才賣三十五萬元，頂樓是比較貴沒錯啦，可是現在市場沒這麼旺啦，這不是為難我嘛？根本就是要我把她的房屋直接吃下來嘛！
算一算，價差大概兩百萬元，就一年來漲這麼多，要不是她是名嘴，我根本自己留著賺就好，何必讓她賺？現在她來這招，擺明的就是要下車，不看好後續市場了，如果我不買單，名嘴也許開始說「哎呀，房價高，現在應該居安思危啦，暫別進場購屋，尤其是那些只有未來前景的重劃區地點。」她的房子還是可以賺，只是少賺而已，我卻要賠上後面幾塊土地的風險，ㄟ，一天利息不少耶，這樣一搞還得了？如果我直接買單，名嘴大人也許會說「哎呀，房價高，要買只建議買有未來前景的重劃區地點」×的，有沒有買單，講話差很多，可是，有人會聽。
現在建商真不好做，景氣的時候要花錢養，不景氣的時候更要花大錢養，為了我的百億元大案的計畫，幾百萬元，小錢啦，不過就是打幾波報紙稿的錢而已，真是咬牙，我連建材錢的小錢都要賺了，現在居然要我平白花這幾百萬元？買吧買吧，就當作買個保險，名嘴大人我不想得罪，她的嘴跟手可厲害的狠，養她等於教育消費者，很划算啦，一年才幾百萬元，你想想，找個顧問也值那個錢。
我以後要跟我的小孩說，想買房子跟股票，新聞記得各家多比較一下，別只聽某一家講好話就衝動買下去，自己要多學多比較，才能判斷哪一個是好的。我今天真是佛心來著，居然講了真話動了真情，看來，如果哪天不搞建商了，我也來搞個報紙、電視台好了，學學人家香港人黎肥佬、賣仙貝的、數鈔票的富邦蔡，媒體多好賺阿。
 

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我又來了，這次要講數學。
房地產上有很多數學，不講你其實不會明白。啥？你很會看房子，有眼睛？別練哮話了，我的比較厲害。
「捷運生活圈」有個朋友的案子，他在淡水紅樹林捷運站斜對面，站在房子、接待中心，你真的看的到那紅樹林站屋頂，看到捷運緩緩駛入，還聽的到站裡面的列車進站聲音，很棒吧，捷運宅呢，你一定會多花一成的房價買房屋。真的走一趟，你要先往淡水方向走三分鐘才到人行道，然後等，過馬路，再往台北方向走十分鐘才到的了，所以大約十五分鐘可以到捷運站。斜對面耶！平常看房子的客人多是開車來的，我的廣告大辣辣的寫著捷運對面，其實，要走，十五分鐘，這是數學題。十五分鐘，可以到很多地方買更便宜的「捷運宅」了。
「自備五十萬元，獲利25%！」看起來是，自備款五十萬元，然後出租賺錢，獲利25%就讓你覺得，四年回本。沒錯，我不會用個天價的租金讓你算到這個投資報酬率，那個太粗淺，都會被客戶打槍，沒這麼好騙啦。獲利回本，講的是那五十萬元回本，這叫做現金報酬，也就是你投入五十萬元，每年獲利就是12.5萬元，也就是每月大概一萬出頭的租金收入。看起來也好像不錯阿，如果我再跟你說，保證獲利可簽合約，你大概心一定動了。問題就是，丟開投資報酬率，這房子根本不值那個錢，想要獲利保證，一定是開高價的，你多花更多錢買了一間房屋，如果底價五百萬元，我起碼一定賣你五百五十萬元，可卻只有保證你第一年獲利，我只要拿出十二萬五千的第一年租金給你，就可以賣給你。懂了嗎？我一定賺，而且，這樣的房子在現在，地點一定不好，賣也賣很久才會這樣搞，可是存款利率又低，你買不買房獲利？’
「社區有溫泉、泳池、接駁巴士、二十四小時警衛，管理費每坪六十元」嗯，這比較平常，很多社區都有，大家都在比規劃完善，我一定告訴你第一年建商代管期間，每月每坪只要六十元。好，大家都會想，賠本生意沒人作。我告訴你，每坪六十元根本不夠，而且你永遠無法跟管理公司簽下六十元的合約，想要有這樣完善的管理，起碼每坪八十元，我跟管理公司長期配合嘛！他要接案子就要犧牲獲利，可是，等我不管了，你當然也可以不跟他簽，不過，管理品質下降、不能有游泳池、沒有二十四小時警衛，你的房屋根本不保值了。還有一次，我每月貼錢給管理公司，可是卻告訴你，這是建商贊助的，等到我賣完房屋，社區好不好，你家的事。
「感謝投資客火力全開，銷售突破九成！」人家說，投資客來買的房屋都是炒樓，以前大家比較不說明，現在，我一定跟客戶說，本社區有超過九成的投資客跟自住客來買，第一，讓你心動，第二，讓你快速買，第三，讓你不住也來投資，給你錯覺用的。其實，我的房子一點也不好，前面有醫院，後面有高架橋，格局小又不方正，我雖是先建後售，但工程期間又不讓你好好看房屋，等到交屋你就知道，沒有景觀、沒有安靜、絕對不好住，買這間房屋都是來投資的，會不會獲利？你家的事。你是來自住的？哎呀，少來了，你一定不會住，到時交屋時大家都想賣，你看著辦吧，舊巨蛋（東京巨蛋花園廣場，板橋）賣了四年還有一堆投資客賣不掉，你以為，你賺的到錢？
「每坪降價二萬元」現在房價高對不對？案子開價每坪四十萬元，底價三十五萬元，你嫌貴，好，我私下叫跑單降價給你一坪三十三萬元，你也許會買，看起來四十萬跟三十三萬元，殺了七萬元，可以了吧，不過，停車位！行情一百二十萬元，我咬死一個一百八十萬元，這樣我就回補六十萬元，感覺上，我房屋少賺錢，可是，數據上我其實多賺六十萬元，手上有個案子，房屋越賣越慢，但是附近老公寓多，我有很多車位可以外賣，所以，外賣的車位都可以賺到錢，房屋大不了少賺，合起來，其實我都是賺錢的。啥？你不想用超高價格買車位？可以阿，那就不買，反正我有外賣，而且剩的不多，以後你還不是要跟這些人租，撐到最後，你還是得買。
小市民、行政院長，你們擋不住我賺錢的。不標地就不標地，看著吧，我大不了不蓋房屋，可是我手上的地，絕對值錢，現在政府不標我更爽，物以稀為貴，你以為地價可以降低？不可能啦，我只擔心，政府萬一大手筆全面開放，把國有地全部拿出來賣，一個月賣二十塊大面積土地，這樣才會讓地價下跌的。有那麼多地？你算算，軍用地夠多了吧，台北市郊一堆這樣的地。
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        最近拖了些稿，主要是跟某社區管委會扯了很久。
        手上有社區正在點交公共設施，×的，本來以為這些客戶年輕、不懂，應該很好點交，騙一騙就過了，以前幾個案子都是這樣搞，房子隨便蓋一蓋，蓋的美美的就 好，以前一天到晚找管理委員喝酒、博感情，就是要讓公設順利完成點交。

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房子要怎賣？

新聞炒炒、搭間華麗的接待中心樣品屋、

找幾個厲害的銷售人員話唬爛？

其實，還是有學問的。

有空大家研究一下廣告，其實呢，

包裝是房地產的一門重要學問，也是關鍵。

比如說，汐止是忠孝東路轉個彎，曾經被大家罵臭頭說黑心，

不過，當年因為這句話，把遠在天邊、居住環境不太好的汐止，

變成台北東區的首購天堂，

想想，忠孝東路轉個彎還真的到的了汐止，

不塞車十分鐘從SOGO回到家，

真是美妙，這就是廣告行銷的把戲。

印象中的高明把戲，還有新店，「敦南商圈九百秒」。

九百秒的時間，就可以到敦化南路，抽一枝煙的時間也就到了，

你想想，九百秒感覺上很短，

不過，單位換算一下也要十五分鐘，

不塞車的時間，十五分鐘也可以到林口了，

那麼，九百秒的感覺就近多了，

果然，新店環河一帶的房屋，

因為這九百秒，生活機能爛的地方，

變成現在的一個個聚落，比如，天闊、希望之河、湯泉。

還有還有，

「文華苑要每坪一百八十萬元，現在車程十分鐘只要半價！」，

或是「大安區每坪一百萬元，中正區每坪八十萬元，

新店每坪六十萬元，我們這裡只要四十萬元」

用誇張的比價效應，告訴你，很便宜，

其實阿，怎算都是貴。

所以阿，翻翻報紙，別被那句句神奇的話術給框了，

「無敵海景」是生活機能很差；

「捷運生活圈」到捷運要開車或騎車，走路會很累；

「**台北」一定不在台北，而是在郊區，比如基隆或石碇。

下次，你看到廣告上有一大堆公共設施，

一定要再看一下，

廣告角角是不是寫著

「僅供參考」、「示意圖」、「業績展示」？

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景氣，大家一起賺錢，不景氣，我還是可以賺錢。

當你發現，廣告上寫出「自備 10 萬買 3 房」，

就可以知道，這房屋有多難賣，必須吸引那些沒錢的人，

而且，這房屋一定不好到賣不掉，必須吸引那些很想買又不懂的人。

第二本合約：我跟銀行談好，

比如這一帶的房屋，銀行評估有每坪 20 萬元的價值，

如果你跟我買房屋，假設買一坪 16 萬元，我會跟你再簽一本合約書，

成交價格寫一坪 20 萬元，哈， 8 成純銀貸就是一坪十六萬元，

你簡直一毛都不用出，

不過，我會收你 0.5 成的自備款先支付廣告費用，

再給你 0.5 成的銀貸金額買傢俱作裝潢還有家電，

這樣，沒有自備款的你一定很心動，

管他智邦說這房屋有多爛、多黑心，你就是會買。


也許會懷疑，銀行又不是笨蛋，哪有說超貸就超貸的？

告訴你，本地銀行可能比較保守，可外地銀行搶業績就搶的兇了，

通常我會找三家外地的銀行輪流作，這樣銀行的總行也不會懷疑，

分行的經理也能作到業績，大家樂嘛。

而找外地銀行的目的，就是因為她們對行情不熟，

我隨便找幾家估價公司出個報告給他，就可以啦，

反正現在房屋開價都很高，

我可以跟銀行報告說客戶太喜歡，用開價來買房屋嘛。

買房送裝潢：好，我把實品屋??的美美的，還找來精美的傢俱、擺設，

塑造出你一看就會喜歡的房屋，假設一坪裝潢成本 1 萬元，我一定賣你 2 萬元，

反正這些都在貸款裡面，再告訴你，自己搞裝潢多麻煩阿，

現在一卡皮箱就可以搬進去住耶，

就這樣，你買屋我賺錢， 30 坪的房屋我就多賺 30 萬元，

然後，室內設計師還要包我紅包一戶 3 萬元，我跟跑單分一分，多好賺！

還有，一戶賺 30 萬元， 10 戶就多賺 300 萬元呢！

車位高價法：有那種超精明的網友，作足了功課，行情抓很準，

一出價就到我的底價，不景氣的時候當然要賣囉，

但這樣我就賺不夠，

於是，車位就是賺錢的地方，假如一個 100 萬元，我一定要賣 120 萬元，

因為，你一定會跟我買車位，我房屋沒賺，就從車位賺回來！

公設比拉回：客人越來越利害，價格、坪數都要一把抓，嘿嘿，

你不知道人家寶佳、麗寶的公設比都已經 30% 了，

我當然也要一樣阿，原本大概算出來 25% 而已，

我還是硬登記成 30% ，差個 5% 耶，我就多賺 5% ！

這個你無法用殺價的方式跟我談吧，

你想想，總價 800 萬元， 5% 就 40 萬元了，

每賣一間我就多賺 40 萬元！

雨遮賺坪數：

嘿，下雨天總要個雨遮來遮遮雨吧，現在大樓都不能裝鐵窗遮雨，

我就直接把窗戶、外觀都給他一圈雨遮，

可以登記坪數賣給你，可你只能遮遮雨，

算一算通常一戶都可以多個 5% 的空間呢，你看，我又多賺 5% 。

2% 不找補：這招大家用的比較多，聽說大陸工程的青山鎮也是這樣？

你翻翻預售的合約書，一定有寫這條，坪數誤差在 2% 之內互不找補。

不多嘛 2% ，客廳面寬 4 米的 2% 不過只是 8 公分，

差一點點你大概都不會介意，

不過，偷個 2% 工程款就可以偷 2% ，我又可以省錢，

換個想法，我根本就是想多賺你 2% 的錢耶！

保險賺回扣：只要你有貸款，銀行就會要求你保火險跟地震險，

這是強制險，你一定要保，那麼，你買房屋我一定會幫你辦到好，

雖然現在一年一保，不過大部分的人都不會留意，反正每年繳錢就對了，

呵呵，每辦一戶，我的回扣大約保費的 2 成，

一戶大概都要 1 萬元以上的保費， 2 成就是 2000 元，不多嘛，

100 戶就是 20 萬元，這錢我收在口袋裡，

拿去杜拜旅遊住帆船飯店多爽阿！

搞不好阿，你，或你的朋友，買的房子都有上述問題，

可是，你的心理可能都在想：

「我沒有現金阿，人家建商願意這樣作已經不錯了，

幫我超貸耶，還幫我作裝潢，很方便呢，

下雨天有雨遮也很棒阿，我還可以放花盆之類的，這建商不錯不錯！」