- Jul 19 Mon 2010 14:14
[香港] 香港2星米其林 - 四季飯店Caprice
- Jul 19 Mon 2010 09:00
2010 香港行程 - 米其林星星之旅
- Jul 08 Thu 2010 10:03
[雜文]2010 夏 - 又要去香港了
距離上次去香港已經有369了
- Jun 18 Fri 2010 08:44
[轉載]黑心建商的告白 - 17 監工的眉角
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- Jun 18 Fri 2010 08:43
[轉載]黑心建商的告白 - 16 你不可以這樣做功課 我會倒
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黑心建商是做全套把戲,並且讓你買屋後還會感激我的,我們要騙的都是不懂的人,還有自以為懂一些的半瓶水盤子,我們歡迎你做功課,如果你看完我說過的黑心建商系列,我想我還是會賺錢,但是如果加上你真的作對功課,我想大概就沒戲唱,要去當仲介賣中古屋賺價差了。
- Jun 18 Fri 2010 08:41
[轉載]黑心建商的告白 - 15 搞豪宅
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- Jun 18 Fri 2010 08:40
[轉載]黑心建商的告白 - 14 炒房價進階版
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還是來講房價比較對味,尤其是現在一堆朋友的案子都開天價,我也開始學人家了,以後你可以叫我「學人精」,我很博學的,只要誰的招試,我馬上現學現賣。
- Jun 18 Fri 2010 08:39
[轉載]黑心建商的告白 - 13 銷售說明書的奧義
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- Jun 18 Fri 2010 08:37
[轉載]黑心建商的告白 - 12 反被黑一把
- Jun 18 Fri 2010 08:36
[轉載]黑心建商的告白 - 11 數學題
- Jun 18 Fri 2010 08:34
[轉載]黑心建商的告白 - 10 客戶服務的真諦
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- Jun 18 Fri 2010 08:33
[轉載]黑心建商的告白 - 9 廣告行銷發達術
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房子要怎賣?
新聞炒炒、搭間華麗的接待中心樣品屋、
找幾個厲害的銷售人員話唬爛?
其實,還是有學問的。
有空大家研究一下廣告,其實呢,
包裝是房地產的一門重要學問,也是關鍵。
比如說,汐止是忠孝東路轉個彎,曾經被大家罵臭頭說黑心,
不過,當年因為這句話,把遠在天邊、居住環境不太好的汐止,
變成台北東區的首購天堂,
想想,忠孝東路轉個彎還真的到的了汐止,
不塞車十分鐘從SOGO回到家,
真是美妙,這就是廣告行銷的把戲。
印象中的高明把戲,還有新店,「敦南商圈九百秒」。
九百秒的時間,就可以到敦化南路,抽一枝煙的時間也就到了,
你想想,九百秒感覺上很短,
不過,單位換算一下也要十五分鐘,
不塞車的時間,十五分鐘也可以到林口了,
那麼,九百秒的感覺就近多了,
果然,新店環河一帶的房屋,
因為這九百秒,生活機能爛的地方,
變成現在的一個個聚落,比如,天闊、希望之河、湯泉。
還有還有,
「文華苑要每坪一百八十萬元,現在車程十分鐘只要半價!」,
或是「大安區每坪一百萬元,中正區每坪八十萬元,
新店每坪六十萬元,我們這裡只要四十萬元」
用誇張的比價效應,告訴你,很便宜,
其實阿,怎算都是貴。
所以阿,翻翻報紙,別被那句句神奇的話術給框了,
「無敵海景」是生活機能很差;
「捷運生活圈」到捷運要開車或騎車,走路會很累;
「**台北」一定不在台北,而是在郊區,比如基隆或石碇。
下次,你看到廣告上有一大堆公共設施,
一定要再看一下,
廣告角角是不是寫著
「僅供參考」、「示意圖」、「業績展示」?
- Jun 18 Fri 2010 08:33
[轉載]黑心建商的告白 - 8 不景氣還是大賺
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景氣,大家一起賺錢,不景氣,我還是可以賺錢。
當你發現,廣告上寫出「自備 10 萬買 3 房」,
就可以知道,這房屋有多難賣,必須吸引那些沒錢的人,
而且,這房屋一定不好到賣不掉,必須吸引那些很想買又不懂的人。
第二本合約:我跟銀行談好,
比如這一帶的房屋,銀行評估有每坪 20 萬元的價值,
如果你跟我買房屋,假設買一坪 16 萬元,我會跟你再簽一本合約書,
成交價格寫一坪 20 萬元,哈, 8 成純銀貸就是一坪十六萬元,
你簡直一毛都不用出,
不過,我會收你 0.5 成的自備款先支付廣告費用,
再給你 0.5 成的銀貸金額買傢俱作裝潢還有家電,
這樣,沒有自備款的你一定很心動,
管他智邦說這房屋有多爛、多黑心,你就是會買。
也許會懷疑,銀行又不是笨蛋,哪有說超貸就超貸的?
告訴你,本地銀行可能比較保守,可外地銀行搶業績就搶的兇了,
通常我會找三家外地的銀行輪流作,這樣銀行的總行也不會懷疑,
分行的經理也能作到業績,大家樂嘛。
而找外地銀行的目的,就是因為她們對行情不熟,
我隨便找幾家估價公司出個報告給他,就可以啦,
反正現在房屋開價都很高,
我可以跟銀行報告說客戶太喜歡,用開價來買房屋嘛。
買房送裝潢:好,我把實品屋??的美美的,還找來精美的傢俱、擺設,
塑造出你一看就會喜歡的房屋,假設一坪裝潢成本 1 萬元,我一定賣你 2 萬元,
反正這些都在貸款裡面,再告訴你,自己搞裝潢多麻煩阿,
現在一卡皮箱就可以搬進去住耶,
就這樣,你買屋我賺錢, 30 坪的房屋我就多賺 30 萬元,
然後,室內設計師還要包我紅包一戶 3 萬元,我跟跑單分一分,多好賺!
還有,一戶賺 30 萬元, 10 戶就多賺 300 萬元呢!
車位高價法:有那種超精明的網友,作足了功課,行情抓很準,
一出價就到我的底價,不景氣的時候當然要賣囉,
但這樣我就賺不夠,
於是,車位就是賺錢的地方,假如一個 100 萬元,我一定要賣 120 萬元,
因為,你一定會跟我買車位,我房屋沒賺,就從車位賺回來!
公設比拉回:客人越來越利害,價格、坪數都要一把抓,嘿嘿,
你不知道人家寶佳、麗寶的公設比都已經 30% 了,
我當然也要一樣阿,原本大概算出來 25% 而已,
我還是硬登記成 30% ,差個 5% 耶,我就多賺 5% !
這個你無法用殺價的方式跟我談吧,
你想想,總價 800 萬元, 5% 就 40 萬元了,
每賣一間我就多賺 40 萬元!
雨遮賺坪數:
嘿,下雨天總要個雨遮來遮遮雨吧,現在大樓都不能裝鐵窗遮雨,
我就直接把窗戶、外觀都給他一圈雨遮,
可以登記坪數賣給你,可你只能遮遮雨,
算一算通常一戶都可以多個 5% 的空間呢,你看,我又多賺 5% 。
2% 不找補:這招大家用的比較多,聽說大陸工程的青山鎮也是這樣?
你翻翻預售的合約書,一定有寫這條,坪數誤差在 2% 之內互不找補。
不多嘛 2% ,客廳面寬 4 米的 2% 不過只是 8 公分,
差一點點你大概都不會介意,
不過,偷個 2% 工程款就可以偷 2% ,我又可以省錢,
換個想法,我根本就是想多賺你 2% 的錢耶!
保險賺回扣:只要你有貸款,銀行就會要求你保火險跟地震險,
這是強制險,你一定要保,那麼,你買房屋我一定會幫你辦到好,
雖然現在一年一保,不過大部分的人都不會留意,反正每年繳錢就對了,
呵呵,每辦一戶,我的回扣大約保費的 2 成,
一戶大概都要 1 萬元以上的保費, 2 成就是 2000 元,不多嘛,
100 戶就是 20 萬元,這錢我收在口袋裡,
拿去杜拜旅遊住帆船飯店多爽阿!
搞不好阿,你,或你的朋友,買的房子都有上述問題,
可是,你的心理可能都在想:
「我沒有現金阿,人家建商願意這樣作已經不錯了,
幫我超貸耶,還幫我作裝潢,很方便呢,
下雨天有雨遮也很棒阿,我還可以放花盆之類的,這建商不錯不錯!」
- Jun 18 Fri 2010 08:32
[轉載]黑心建商的告白 - 7 我交代跑單的事
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跑單,就是銷售人員,就是你去買房子看到的那一個個,
美艷、端莊、賢淑、親切的一群房屋銷售員。
業界俗話說,跑單是現實的,哪裡有房屋賣、哪裡有獎金賺,她們就去哪裡。
她們用盡一切手段,就是要把我的房屋推銷給你,
哪怕是有漏過水的,跟鄰房可以握手的,或是根本沒開窗的,
甚至,我有看過那種很厲害的,正在漏水的房屋也可以賣的掉的。
每次一個個案開賣前,都有所謂的「銷講」,銷售前的講習,
統一的告訴跑單們,你該如何賣這些房屋,
說辭要統一,價格要統一,房屋的瑕疵,
也要統一的別說,或是,該如何說。
通常,一開始說的都是介紹環境。
比如,房子在淡水新市鎮,
四周還是一片荒蕪,沒有商店,沒有公車站牌,
離捷運大約開車十分鐘,離跟鬼一樣的海邊大蓋開車五分鐘。
我會交代她們跟客戶說:附近所有土地已經被建商搶購一空,
你看旁邊是蓋帝寶的建商買的,
後面是台灣推案第一大的寶佳、麗寶幫買的,馬上就會推出,
現在我們越早買越便宜(四週一片荒蕪);
住宅區就是要安靜阿,四大便利商店早就跟我們談合作要進駐,
還有三大超市也想進來,聽說會到前面那個社區(沒有商店);
來這裡就是要享受寧靜,你住市區早就被公車燻臭了,
尤其是一大早,你還在睡公車就斯斯叫,吵死了,又危險,
小孩過馬路安全第一啦,出門自己開車很方便,
不用等又不用曬太陽(沒有公車站牌);
捷運站旁邊又吵又亂,房價是這裡的三倍!
你想想,一年搭不到幾次捷運,不用貴在那裡阿,
一樣錢不如多買點空間或是拿來裝潢多好,
也可以換部進口車整天爽,如果要搭,
有整點接駁公車很方便(離捷運站開車十分鐘);
你看看,現在站在高一點點的樓層,就可以看到海耶,
這裡是台北最棒的景觀住宅,如果想玩水根本不用跟人家一樣塞車,
前面有別建商的土地,
別怕,聽說她們五年後才會蓋,等到他要蓋,
你就賣,還可賺一大筆錢(離海邊五分鐘)。
如果你沒有太多自備款,簡單啦,早就教過跑單了
「你用這個優惠價買,我幫你偷偷爭取九成純銀行貸款,
還可以含裝潢,那個銀行經理我們熟,
不過,你不能跟別人說,房價也不能,我已經優惠你了哦,
要不然會被查,你現在拿卡出來刷訂金,還可以累積信用卡點數呢。」
有時,自己也覺得,鬼斧神工阿,真了不起。
鳥不拉屎的地方,變成安靜、方便、有海景、價格便宜的豪宅。
建材篇呢,很妙。
明明就是石英磚、一般鋁門窗、大陸製衛浴,國產牌瓦斯爐,
我會找作過帝寶某一戶室內設計的設計師來作樣品屋,
這樣,普通房屋就變成:帝寶級裝潢!
公設也是,只有冷水戲水池
(不夠深也不夠長,建照上登記的是戲水池)、
一點花草園藝、幾步跑步機,
我會找涵碧樓的設計師,搞成涵碧樓級會館!
天曉得,極簡風就是啥都沒有,釘幾片大陸來的木頭,
放一點設施,漂亮的花瓶,就完成,涵碧樓用的是頂級柚木耶,
我用爛木加油漆就仿出來,哼,山寨版我最會。
你一定懷疑,客戶都是呆子嗎?不懂嗎?
那我告訴你,整塊土地一千坪,
我可以用五百坪作一大片廣場園藝,
讓你一來就覺得很氣派!
三百坪作接待桌跟空間展示,讓你覺得很豪華!
再用一百坪作工學館,擺一些你永遠不懂、我永遠不會作的施工方式,
表示我很懂很厲害!最後用一百坪作一間樣品屋,
又挑高又美麗,裡面放著你永遠的夢想:
開放式超大廚房、獨立超大衣帽間、奢華挑高三米六客廳、景觀超大浴室,
然後在上面都標著小小的「該配備為選配,可加選升等」,
等到你目眩神迷後,帶你回接待桌,小姐送上冰涼飲料配上高級杯子
(一個都要一千元以上的進口杯),還有可口的蛋糕
(以前是亞尼克,現在只用
85 度 C ),
我告訴你,可以買間三十坪當作渡假用,
六百萬元就有你看過的樣品屋!現在每個月只要付六千元!
三年後還有機會增值二成!
我真是天才阿!今天新聞又出來了:
「某集團在淡水要搞國際級渡假村」、
「三重幫淡水土地橫掃七萬坪」,
接著,我會請跑單馬上打給你,用偷偷的音量說:
「今天新聞出來了,偷聽到公司說這個月底要漲價,
我偷偷幫你保留,要不然就被賣光了。」
哈哈哈,明天你一定馬上跑來簽約。
- Jun 18 Fri 2010 08:31
[轉載]黑心建商的告白 - 6 分化管委會
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