目前分類:[轉載]黑心建商的告白 (17)

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黑心建商是做全套把戲,並且讓你買屋後還會感激我的,我們要騙的都是不懂的人,還有自以為懂一些的半瓶水盤子,我們歡迎你做功課,如果你看完我說過的黑心建商系列,我想我還是會賺錢,但是如果加上你真的作對功課,我想大概就沒戲唱,要去當仲介賣中古屋賺價差了。

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還是來講房價比較對味,尤其是現在一堆朋友的案子都開天價,我也開始學人家了,以後你可以叫我「學人精」,我很博學的,只要誰的招試,我馬上現學現賣。

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我又來了,這次要講數學。

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房子要怎賣?

新聞炒炒、搭間華麗的接待中心樣品屋、

找幾個厲害的銷售人員話唬爛?

其實,還是有學問的。

有空大家研究一下廣告,其實呢,

包裝是房地產的一門重要學問,也是關鍵。

比如說,汐止是忠孝東路轉個彎,曾經被大家罵臭頭說黑心,

不過,當年因為這句話,把遠在天邊、居住環境不太好的汐止,

變成台北東區的首購天堂,

想想,忠孝東路轉個彎還真的到的了汐止,

不塞車十分鐘從SOGO回到家,

真是美妙,這就是廣告行銷的把戲。

印象中的高明把戲,還有新店,「敦南商圈九百秒」。

九百秒的時間,就可以到敦化南路,抽一枝煙的時間也就到了,

你想想,九百秒感覺上很短,

不過,單位換算一下也要十五分鐘,

不塞車的時間,十五分鐘也可以到林口了,

那麼,九百秒的感覺就近多了,

果然,新店環河一帶的房屋,

因為這九百秒,生活機能爛的地方,

變成現在的一個個聚落,比如,天闊、希望之河、湯泉。

還有還有,

「文華苑要每坪一百八十萬元,現在車程十分鐘只要半價!」,

或是「大安區每坪一百萬元,中正區每坪八十萬元,

新店每坪六十萬元,我們這裡只要四十萬元」

用誇張的比價效應,告訴你,很便宜,

其實阿,怎算都是貴。

所以阿,翻翻報紙,別被那句句神奇的話術給框了,

「無敵海景」是生活機能很差;

「捷運生活圈」到捷運要開車或騎車,走路會很累;

「**台北」一定不在台北,而是在郊區,比如基隆或石碇。

下次,你看到廣告上有一大堆公共設施,

一定要再看一下,

廣告角角是不是寫著

「僅供參考」、「示意圖」、「業績展示」?

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景氣,大家一起賺錢,不景氣,我還是可以賺錢。

當你發現,廣告上寫出「自備 10 萬買 3 房」,

就可以知道,這房屋有多難賣,必須吸引那些沒錢的人,

而且,這房屋一定不好到賣不掉,必須吸引那些很想買又不懂的人。

第二本合約:我跟銀行談好,

比如這一帶的房屋,銀行評估有每坪 20 萬元的價值,

如果你跟我買房屋,假設買一坪 16 萬元,我會跟你再簽一本合約書,

成交價格寫一坪 20 萬元,哈, 8 成純銀貸就是一坪十六萬元,

你簡直一毛都不用出,

不過,我會收你 0.5 成的自備款先支付廣告費用,

再給你 0.5 成的銀貸金額買傢俱作裝潢還有家電,

這樣,沒有自備款的你一定很心動,

管他智邦說這房屋有多爛、多黑心,你就是會買。


也許會懷疑,銀行又不是笨蛋,哪有說超貸就超貸的?

告訴你,本地銀行可能比較保守,可外地銀行搶業績就搶的兇了,

通常我會找三家外地的銀行輪流作,這樣銀行的總行也不會懷疑,

分行的經理也能作到業績,大家樂嘛。

而找外地銀行的目的,就是因為她們對行情不熟,

我隨便找幾家估價公司出個報告給他,就可以啦,

反正現在房屋開價都很高,

我可以跟銀行報告說客戶太喜歡,用開價來買房屋嘛。

買房送裝潢:好,我把實品屋??的美美的,還找來精美的傢俱、擺設,

塑造出你一看就會喜歡的房屋,假設一坪裝潢成本 1 萬元,我一定賣你 2 萬元,

反正這些都在貸款裡面,再告訴你,自己搞裝潢多麻煩阿,

現在一卡皮箱就可以搬進去住耶,

就這樣,你買屋我賺錢, 30 坪的房屋我就多賺 30 萬元,

然後,室內設計師還要包我紅包一戶 3 萬元,我跟跑單分一分,多好賺!

還有,一戶賺 30 萬元, 10 戶就多賺 300 萬元呢!

車位高價法:有那種超精明的網友,作足了功課,行情抓很準,

一出價就到我的底價,不景氣的時候當然要賣囉,

但這樣我就賺不夠,

於是,車位就是賺錢的地方,假如一個 100 萬元,我一定要賣 120 萬元,

因為,你一定會跟我買車位,我房屋沒賺,就從車位賺回來!

公設比拉回:客人越來越利害,價格、坪數都要一把抓,嘿嘿,

你不知道人家寶佳、麗寶的公設比都已經 30% 了,

我當然也要一樣阿,原本大概算出來 25% 而已,

我還是硬登記成 30% ,差個 5% 耶,我就多賺 5% !

這個你無法用殺價的方式跟我談吧,

你想想,總價 800 萬元, 5% 就 40 萬元了,

每賣一間我就多賺 40 萬元!

雨遮賺坪數:

嘿,下雨天總要個雨遮來遮遮雨吧,現在大樓都不能裝鐵窗遮雨,

我就直接把窗戶、外觀都給他一圈雨遮,

可以登記坪數賣給你,可你只能遮遮雨,

算一算通常一戶都可以多個 5% 的空間呢,你看,我又多賺 5% 。

2% 不找補:這招大家用的比較多,聽說大陸工程的青山鎮也是這樣?

你翻翻預售的合約書,一定有寫這條,坪數誤差在 2% 之內互不找補。

不多嘛 2% ,客廳面寬 4 米的 2% 不過只是 8 公分,

差一點點你大概都不會介意,

不過,偷個 2% 工程款就可以偷 2% ,我又可以省錢,

換個想法,我根本就是想多賺你 2% 的錢耶!

保險賺回扣:只要你有貸款,銀行就會要求你保火險跟地震險,

這是強制險,你一定要保,那麼,你買房屋我一定會幫你辦到好,

雖然現在一年一保,不過大部分的人都不會留意,反正每年繳錢就對了,

呵呵,每辦一戶,我的回扣大約保費的 2 成,

一戶大概都要 1 萬元以上的保費, 2 成就是 2000 元,不多嘛,

100 戶就是 20 萬元,這錢我收在口袋裡,

拿去杜拜旅遊住帆船飯店多爽阿!

搞不好阿,你,或你的朋友,買的房子都有上述問題,

可是,你的心理可能都在想:

「我沒有現金阿,人家建商願意這樣作已經不錯了,

幫我超貸耶,還幫我作裝潢,很方便呢,

下雨天有雨遮也很棒阿,我還可以放花盆之類的,這建商不錯不錯!」

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跑單,就是銷售人員,就是你去買房子看到的那一個個,

美艷、端莊、賢淑、親切的一群房屋銷售員。

業界俗話說,跑單是現實的,哪裡有房屋賣、哪裡有獎金賺,她們就去哪裡。

她們用盡一切手段,就是要把我的房屋推銷給你,

哪怕是有漏過水的,跟鄰房可以握手的,或是根本沒開窗的,

甚至,我有看過那種很厲害的,正在漏水的房屋也可以賣的掉的。

每次一個個案開賣前,都有所謂的「銷講」,銷售前的講習,

統一的告訴跑單們,你該如何賣這些房屋,

說辭要統一,價格要統一,房屋的瑕疵,

也要統一的別說,或是,該如何說。

通常,一開始說的都是介紹環境。

比如,房子在淡水新市鎮,

四周還是一片荒蕪,沒有商店,沒有公車站牌,

離捷運大約開車十分鐘,離跟鬼一樣的海邊大蓋開車五分鐘。


我會交代她們跟客戶說:附近所有土地已經被建商搶購一空,

你看旁邊是蓋帝寶的建商買的,

後面是台灣推案第一大的寶佳、麗寶幫買的,馬上就會推出,

現在我們越早買越便宜(四週一片荒蕪);

住宅區就是要安靜阿,四大便利商店早就跟我們談合作要進駐,

還有三大超市也想進來,聽說會到前面那個社區(沒有商店);

來這裡就是要享受寧靜,你住市區早就被公車燻臭了,

尤其是一大早,你還在睡公車就斯斯叫,吵死了,又危險,

小孩過馬路安全第一啦,出門自己開車很方便,

不用等又不用曬太陽(沒有公車站牌);

捷運站旁邊又吵又亂,房價是這裡的三倍!

你想想,一年搭不到幾次捷運,不用貴在那裡阿,

一樣錢不如多買點空間或是拿來裝潢多好,

也可以換部進口車整天爽,如果要搭,

有整點接駁公車很方便(離捷運站開車十分鐘);

你看看,現在站在高一點點的樓層,就可以看到海耶,

這裡是台北最棒的景觀住宅,如果想玩水根本不用跟人家一樣塞車,

前面有別建商的土地,

別怕,聽說她們五年後才會蓋,等到他要蓋,

你就賣,還可賺一大筆錢(離海邊五分鐘)。

如果你沒有太多自備款,簡單啦,早就教過跑單了

「你用這個優惠價買,我幫你偷偷爭取九成純銀行貸款,

還可以含裝潢,那個銀行經理我們熟,

不過,你不能跟別人說,房價也不能,我已經優惠你了哦,

要不然會被查,你現在拿卡出來刷訂金,還可以累積信用卡點數呢。」

有時,自己也覺得,鬼斧神工阿,真了不起。

鳥不拉屎的地方,變成安靜、方便、有海景、價格便宜的豪宅。

建材篇呢,很妙。

明明就是石英磚、一般鋁門窗、大陸製衛浴,國產牌瓦斯爐,

我會找作過帝寶某一戶室內設計的設計師來作樣品屋,

這樣,普通房屋就變成:帝寶級裝潢!

公設也是,只有冷水戲水池

(不夠深也不夠長,建照上登記的是戲水池)、

一點花草園藝、幾步跑步機,

我會找涵碧樓的設計師,搞成涵碧樓級會館!

天曉得,極簡風就是啥都沒有,釘幾片大陸來的木頭,

放一點設施,漂亮的花瓶,就完成,涵碧樓用的是頂級柚木耶,

我用爛木加油漆就仿出來,哼,山寨版我最會。

你一定懷疑,客戶都是呆子嗎?不懂嗎?

那我告訴你,整塊土地一千坪,

我可以用五百坪作一大片廣場園藝,

讓你一來就覺得很氣派!

三百坪作接待桌跟空間展示,讓你覺得很豪華!

再用一百坪作工學館,擺一些你永遠不懂、我永遠不會作的施工方式,

表示我很懂很厲害!最後用一百坪作一間樣品屋,

又挑高又美麗,裡面放著你永遠的夢想:

開放式超大廚房、獨立超大衣帽間、奢華挑高三米六客廳、景觀超大浴室,

然後在上面都標著小小的「該配備為選配,可加選升等」,

等到你目眩神迷後,帶你回接待桌,小姐送上冰涼飲料配上高級杯子

(一個都要一千元以上的進口杯),還有可口的蛋糕

(以前是亞尼克,現在只用
85 度 C ),

我告訴你,可以買間三十坪當作渡假用,

六百萬元就有你看過的樣品屋!現在每個月只要付六千元!

三年後還有機會增值二成!

我真是天才阿!今天新聞又出來了:

「某集團在淡水要搞國際級渡假村」、

「三重幫淡水土地橫掃七萬坪」,

接著,我會請跑單馬上打給你,用偷偷的音量說:

「今天新聞出來了,偷聽到公司說這個月底要漲價,

我偷偷幫你保留,要不然就被賣光了。」

哈哈哈,明天你一定馬上跑來簽約。

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最近 Sway 認識一個不錯的花藝設計師,

陳垂訓老師,店開在內湖,專長居家花藝佈置、銷售賣場、婚禮等,

也是第九屆比賽冠軍,為何提呢?

他的作品很自然,獨特,縱使是一把花束,包的就跟別人不同,人也誠懇,

有空大家可以參觀,

東波水月花坊 http://www.eastwave.com.tw/ ,

重點是,想買花,請報出你是智邦不動產網友,可享受 VIP 價格哦。

繼續黑心建商告白。別打我,上次講出預售案賣不好,台北縣都是這樣,

一堆朋友都說,幹麻講出來啊,害人阿!

我只能苦笑,然後說:「又不是我說的!」

還是多講點黑心的,要不哪天被灌水泥丟到太平洋,就沒機會了。

現在大樓都有化糞池、緊急發電機這些平常看不到的,

這部分很好偷工,一來沒人看,二來大家也不會去察覺問題在哪裡,

畢竟,太專業的東西了。

化糞池,環保單位管的不嚴格,尤其是台北縣,你有就好,

通常不太會檢查排放水是不是已經乾淨了,

所以,我通常都是作個樣子,法規規定要作多大我就作多大,

只不過,有沒有用到那麼多,比如,一共需要六個池子的步驟才會淨化,

我呢,則是只用兩個步驟,其餘四個,有池,但沒作用,

神不知鬼不覺,大部分管委會在點交也都不會把所有的蓋子挖開檢查,

那很麻煩,也很臭。

這裡可以賺個上百萬元。

有沒有問題呢?

誰知,哪天化糞槽負荷過重,

爆糞或是要換機器的時候,就知道臭了。

緊急發電機也是,平常幾乎不用,萬一停電才發動,

一台好幾百萬元,有的好幾千萬元,問題是,你有看過你的合約書有寫,

緊急發電機是哪個牌子?

沒有嘛,所以,首先,我通常買一台中古的有牌子馬達,

然後,其他套一堆大陸貨,拼出可以用的緊急發電機,這是比較好的,

狠一點的話,消防單位一檢查完,

我就把他馬達換小,外殼不動,嗯,賺很多。

接著,電線也是很好偷的地方。

偷啥?法規規定,多少用電量,就要多粗的線徑,

不過,那用電量的設定,是假設值,

也就是,比如一個社區設定 250 的用電功率,

通常也只用到 100 就了不起,

那,藏在管子、牆壁內的電線,是不是沒人知道呢?

對了,就是這樣,一偷就少一成啦。

接地線也是,看起來大家家裡的插頭都有接地線的洞,

不過,通常根本沒有線接到地下,包括消防箱內的緊急用電也是,

這電線少的可多呢!要不然,原物料那麼貴,能 A 就 A 啦。

還有,電梯。

如果你家電梯一次有多部,但不是每個都會下到地下室,

通常來說,會有一部電腦控制誰上誰下,好的建商,

會配知名品牌電梯、那部電腦,

像我,只會用便宜牌,電腦阿,當然不給了,一台電梯省個好幾萬。

別以為好幾萬就不用省,超過一萬元的,就有價值。

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建材講了一半,還是來講講新聞、廣告的手法,

免的大家又熱過頭亂亂買。

有沒有發現,最近的廣告,以及新聞,都是一面看好?

無論是「大陸人要來買房子了」,

還是「銷售率破八成,盡速搶買」等等,

一面倒的就是要跟消費者說,現在景氣很好,

連營建股都炒的不像樣,很整齊劃一的訊息吧。

不過,你大概不知道,銷售情況,已經停快一個月了,

問問其他朋友的案子,也都賣不太好,有的是因為漲價過??,

有的是根本沒看房子的人,

現在阿,假日的假客戶都要出動兩組以上,

一組看房子,一組簽約,要不然,根本就是冷清。

房價怎操作呢?

簡單,比如我的一個案子,平均底價是一坪四十萬元,

我會要求代銷訂出六十萬元的表價,

無論是客戶八折或七折殺價法,都在我底價之上。

那麼,六十萬元的表價很高吧,一定超過市場行情,

但是呢,客戶無論如何的作功課、市場比較,

附近的個案都是開這樣的價格,

更何況,地段更好的可能開到一坪八十、一百萬元,

一段時間之後,你就會認為我的開價是合理的。

當然也會怕賣不掉,於是就叫跑單故意放出廣告價一坪四十五萬元的例子,

你想,六十跟四十五,已經差很多了吧,降價二成五耶,

跑單營造出「今天用廣告價送送看,不一定會成啦,

可是,四樓這個價格,你買八樓用這個價格,一定划算啦。」

好,你大概感動的就買了。

我還是一坪多賺五萬元。

以前真的是用廣告戶來引導出價,

不過,大概就開價五十萬元、成交四十萬元左右,現在,就是要多賺,

誰叫營建股股票漲那麼多,這時賺錢最容易,一定要多賺。

還有一種人的錢一定要賺,那種不貸款的,

或是一看就很喜歡想買的,六十萬元的開價,通常可以成交到五十萬元,

只要一個案子有一成是這樣的客戶買,

一坪多賺十萬元,你想想,可以多賺多少呢?

別以為只有高價的個案是這樣搞,低價的更要這樣,

一坪二十萬元可以搞到一坪二十五萬元;

一坪十五萬元的就賣到十八萬元,只要大家集體哄抬就好了。

你會問,我開價六十萬元,

那如果旁邊有個案開四十萬元,不就壞了市場?

才不會,那個四十萬元的,我一定到處講他壞話,

啥建商曾經倒過啦、他老闆有誹聞啦、會漏水的啦,

反正,要找出瑕疵一點也不難,講臭他就好,

而且,我那麼有名,一年蓋那麼多房子,人家也會講我房子會漏水,

可是,我的名氣大,台灣人那麼多,新人輩出啊,

我只要作一個人一輩子一次生意,就有二千萬人次的機會,

所以,管他風評咧。

發布新聞大家都是知道的了,銷售率隨便喊你也不知道,

可是呢,有一招是別人教的,

找人頭慢慢的買下,等半年差不多買到一半時,

加上原本賣出的,公開財報都可以光明正大的說我賣八成,

而且阿,人頭買價一定高,底價四十萬元簽約價就是五十萬元,

可以給客戶當證明看,也可以給銀行看,

貸款嘛,五十萬元的八成價就是四十萬元,

把這些房子拿去貸款等於全額貸,

我的本金跟獲利馬上全部賺到,

接著,再把這些房屋放到仲介市場去賣,只要高於四十萬就可以賣,

買方看到我買五十萬元的合約,你想房價也不會差到哪去,

縱使成交每坪四十一萬元,我還是多賺一萬元,

可是買方可能會覺得很爽,買到便宜了。

誰叫我運氣好,台灣房價崩盤次數不多,

政府也會救建商,撐一撐就過去了,經濟火車頭嘛。

誰叫就是有客戶會不理智,十組抓住一組,我就是賺,

而且那種客戶比我還堅定:

「漏水?我應該沒這麼倒楣吧,而且跑單都說,我不是買頂樓的就好,

況且今天是特價最後一天,如果我今天買,還幫我貸到九成貸款耶,

報紙都說只有七成五,

這種房子,當然要買阿,我想買房子已經找很久了耶。」

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錢本來很好、很好賺的,後來有了智邦後,

× 的,變的沒那麼容易,有時會有客戶看房子看了一半,

然後突然冒出一句:「啊,我想起來了,剛好有事要走,不看了。」

這時,我就知道,又來個會作功課的網友,老師有在講,大家都有在聽。

反正這些人本來看完就不會買,買了也有可能會投訴,不賣也罷。

你說,經濟不景氣影響銷售?

我會回你,對啦,但是客戶很好騙,有時也不知道怎樣,

是我命好,人客看了房子都會喜歡,搶著買耶,

可是,那些房子阿,恐怖,要我呆上一天我還敢,

可是要我睡在裡面,可能整晚都不能睡。

說說鋼筋,你知道我怎樣省錢的嗎?

比方說,規定一根柱子要有二十根直、四十根橫箍筋,

我一定只有十六根直、三十根左右橫的,至少省二成,

隨便算一個案子,鋼筋就可以省五百萬一千萬元以上。

有沒有看過柱子箍筋一圈圈都要有固定環,

綁鋼筋也要用規定多少粗的鐵絲,我們阿,這裡可以省一半,

沒有固定環,鐵絲隨便綁綁就好,

反正,混凝土一灌就看不到,

工人也做得比較快,省時省力省錢,快速完工。

混凝土也一樣啦,大家都知道我們這種建商,

可以一星期蓋一層樓,別的建商起碼兩個星期,有的還一個月!

浪費時間啦,就一層灌好後,那個木板的模子別拆,

鋼筋水泥本來就有一定的載重量,繼續往上搭嘛,

地震沒有每天來就沒關係,後來你們看到家裡的牆角、接縫、窗框,

那麼容易裂開、油漆要一天到晚補,就是了。

有空隙嘛,沒有灌很實,都是要趕時間,拆模後,

一定一堆洞,都還是要用水泥抹一下,免得上不了油漆。

最怕大地震,不是我家會震倒,而是,我蓋的房子一定會倒,

還好我命大,九二一地震台北只有二級,

還倒不了,油漆補一下就好。

翻翻廣告,建材都是英文名稱,反正客戶不懂,你看到的都是山寨版,

全部用模仿名牌貨,那個馬桶阿,聽客戶說每次用都會黏東西,

水一定沖不掉,和成一顆兩千,醜一點但是耐用,

我用一千五的寶隔麗(忘了怎麼寫,管他的),比較漂亮,名稱也好聽;

那個蓮膨頭跟水龍頭阿,半年一定掉烤漆,一年一定開始關不緊,

可是,看起來很像德國進口的,牌子我沒管;

還有,大門看起來很漂亮,但絕對不是正牌防火門,

啥牌的大鎖大概一年就會壞,如果你跟我要防火證明,我拿的出來,

不過都用錢買的,真的要測是不是防火一個小時,絕對不會過。

幹麻要這樣?省錢阿,別人一坪建材用三萬元,我不超過兩萬元就有了,

而且一定比較漂亮,現在的人都是看漂亮就買的,

我不需要用好用的建材阿。

油漆也挺扯,大家都會裝潢,所以我就隨便漆,

一坪八百元的油漆,兩底三度,你知道我用多少?

三百元一坪!就粉光後直接噴一層,只要對著陽光,

幾乎可以看到水泥的底色,反正萬一客戶驗屋不過,

再請師傅隨便漆上一層就好,

通常一個二百戶的社區,最多十戶會仔細檢查。

你問我差在哪,兩底三度的油漆,起碼用五年還漂漂亮亮的,

表面光滑如少女的肌膚,我的一度漆,一年就會掉色,

有陽光的地方就會褪色,如果你家有光線是斜的曬,

你的牆就一定會有斜的色差,

還有,只要站在牆邊對著看,一定有波浪,不平嘛,放個櫃子都沒法貼牆。

還有阿,牌子寫 ICI 得利乳膠漆,這個牌子不錯,

但是也貴,一大桶五千元,我就叫工人去買一桶一千的雜牌,

混一下,以前大概一桶 ICI 對上二桶雜牌,

後來因為師傅說不好上漆,乾了也難看,

後來才一比一,那個漆哦,聞了都噁心,甲醛太濃,師傅工作都要戴口罩,

免得大家早死,可是,聽說甲醛要全部散掉起碼大風吹一個月,

沒有大概一兩年才會沒味道,管他的,又不是我住。

誰叫我都先建後售,施工中不能給客戶監督,

行家一看就知道偷了多少工,

反正房子蓋好很漂亮,大家買的高興,皆大歡喜。

最近市場狀況感覺很好,我的案子,已經全部漲價一成五,

還發佈新聞稿說,供不應求,只好漲價,數錢又可以數到翻,

你看酒店生意很好就知道景氣有沒有復甦、哪些行業復甦,

這是媽媽桑告訴我的。
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